OERR DAN OWRR

DAERAH  INVESTASI TERBAIK DI INDONESIA

OLEH : SUPRIYANTO,SE

Indonesia sebagai Negara berkembang dengan potensi sumber daya manusia yang semakin banyak, tidak jarang membuat investor baik local maupun asing mulai menyucurkan dananya ke beberapa bidang khususnya property,bidang ini dinilai cukup seksi karena mitos yang mengatakan bahwa berinventaris di bidang initidak akan pernah rugi kerap menjadi acuan beberapa pemain localdan luar baik developer agent hingga individual menjadikan property sebagai “surga”untuk melipatgandakan uang.

            Namun perlu diperhatikan jika anda khususnya individual yang ingin berinvestasi di bidang property,tidak semua daerah mampu memberikan keuntungan property yang cepat ,bahkan tidak jarang merugi akibat tidak ada calon pembeli bahkan penyeewa ,setelah mereka mengetahui lokasi property tersebut berada,ada hal-hal yang perlu diperhatikan saat anda ingin berinvestasi di bidang property ,baik tanah, rumah ,bahkan apartemen sekalipun.

            Ada Lima hal yang kerap ditanyakan orang baik melalui social media ,atau media-media preoperty lainnya,maupun ketika kami mengikuti I ndonesia property expo 2016,mengenai keberadaaan fasilitas tertentu yang dinilai dapat meningkatkan harga property yang berada di sekitarnya sebagai berikut :

1.Lokasi yang mudah diakses

Keberadaaan jalan arteri primer , jalan  tol ,akses kendaraan umum yang 24 jam bahkan dekat dengan terminal, stasiun kereta api , dan letak strategis yang jalurnya terhubung ke kota besar lainnya adalah hal utama yang menjadi acuan bahwa property kita mengalami kenaikan nilai di massa mendatang , hal ini memang menjadi indicator bahwa sebuah daerah bisa dikatakan layak untuk didirikan berbagai jenis hunian dari rumah tingggal , permukiman kampong ,  perumahan hingga hunian cluster.

            2.keberadaan pusat perbelanjaan

Dari pasar traditional , mini market hingga pasar swalayan besar menjadi hal kedua yang ditanyakan mengenai keberadaaan property,tentu hal ini menjadi keuntungan tersendiri jika property anda berada didekatnya , hal ini mempermudah untuk mendapatkan hal-hal pokok seperti bahan pokok makanan dan pakaian.

            3.Pusat pendidikan

Pendidikan baik formal atau in formal , pusat pendidikan adalah hal ketiga yang kerap dicari orang disekitar property mereka ,tentu kebutuhan ini semakin relevan jika berbicara mengenai keluarga , tidak heran bila beberapa pengembang besar bahkan menjalin kerjasama kebeberapa nama instansi pendidikan ternama untuk bergabung dalam sebuah kawasan perumahan /permukiman kampong yang hendak dibangun.

            4.Fasilitas Umum dan Fasilitas social

Hal ini dapat dimulai dari fasilitas sarana olahraga , Rumah sakit Umum Daerah, Taman bertema rekreasi atau alon-alon kota, Pemakaman Umum yang di sediakan oleh masing-masing konsep baik perumahan formal atau permukiman kampong menjadi hal keempat yang kerap ditanyakan . anda pasti tahu bahwa hal ini erat kaitannya dengan kebutuhan manusia akan vitalitas yang mempengaruhi performa dalam beraktivitas.
            5.kawasan yang relatif mempunyai tanah subur hal ini berkaitan dengan isu dunia bahwa ke depan kawasan yang bisa menghasilkan tanaman pangan untuk kawasannya akan sangat diburu karena semakin menipisnya persediaan pangan dunia,dan dari kawasan yang subur ini daerah yang bisa mengalokasikan pemanfaatan lahan secara proporsional misalnya 50% untuk kawasan pengembangan perkotaaan modern dan 50% untuk tanaman pangan akan jadi idola, dan masyarakat di himbau menghindari kawasan yang gersang dan sulit air bahkan mempunyai kontur tanah tidak rata dan tanah labil (tanah gerak),bahkan berpotensi bencana besar seperti,gunung meletus,gempa dan tsunami,longsor, banjir relatif ,karena hal ini akan sangat mempengaruhi kehidupan anda di masa depan dan mudah rusaknya kontruksi bangunan anda.

            Dengan adanya kelima hal tersebut maka kami akan membahas mengenai daerah-daerah mana saja yang akan menjadi hunian favorite dan akan menjadi daerah potensial untuk berinvestasi property , dari hasil penelitian akan kami berikan beberapa daerah yang berkembang sangat pesat di masa mendatang:

            1.Urutan pertama dipegang oleh kota Surabaya karena seperrti kita ketahui Jakarta sebagai ibukota Negara sudah mengalami titik jenuh pertumbuhan, masuknya sector property (perumahan,hotel/apartemen,reestoran)sebagai 3 pilar utama penyumbang PAD(pendapatan asli daerah)kota Surabaya membuat kota ini sangat baik untuk investasi property , pertumbuhan ekonomi Surabaya lebih tinggi dari Jakarta dan jawa timur (2014)pendapatan perkapita Rp.84 juta pertahun,tingkat inflasi surabaya 7,52%. Pendapatan asli daerah Surabaya 53,32%dari total APBD.   Infrastruktur popular yang sudah dibangun Middle East Ring Road(MERR 2c), frontage road Ahmad Yani, jembatan suramadu, dan adanya rencana pembangunan Jalan Lingkar Luar Barat dan Jalan Lingkar  Luar Timur yang sudah dalam tahap pembangunan. 
               Tapi untuk wilayah yang punya potensi berkembang sangat terbatas yaitu di sekitar surabaya selatan dan selatan surabaya karena kawasan yang selama ini jadi primadona yaitu surabaya timur -utara dan barat sedang dalam potensi rawan bencana gempa dan tsunami kemungkinan besar hal ini akan mempengaruhi kawasan tersebut, Seperti yang dirillis oleh KEMENPUPERA (kementrian pekerjaan umum dan perumahan rakyat) para pakar dan ahli dari  perguruan tinggi ITB dan ITS Gempa yang di sebabkan oleh Sesar Kendeng punya potensi sangat besar meluluh lantakkan bangunan yang ada di wilayah ini dengan potensi gempa 2-7 skala richter.lihat gambar rawan bencana dibawah ini.

berikut gambar kawasan rawan bencana

Harga tanah saat ini berkisar pada Rp.5juta sampai 25juta permeter .ini pun diprediksi akan mengalami kenaikan 30% pertahun , dan akan mengalami puncak kenaikan harga property antara 2-3 tahun kedepan.

            2.Urutan kedua DETABEK(Depok –Tangerang – Bekasi) kota penyangga Jakarta ini menjadi primadona untuk investasi property ,perbatasan Bogor dan Depok yang memiliki stasiun pemberhentian kereta api dinilai menjadi daerah yang baik untuk berinvestasi untuk depok dan tangerang dua daerah yang sama sama dekat dengan Jakarta Selatan ,Depok dikenal memiliki beberapa pusat pendidikan ternama dari Universitas Gunadarma hingga Universitas Indonesia Potensi Property disini dinilai makmur sejalan dengan keberadaaan dua pusat pendidikan ini , Tangerang dengan pembangunan infrastruktur seperti jalan tol hingga keberadaan sarana transportasi yang banyak menghubungkannya dengan titik prioritas di Jakarta membuat daerah Ini sebut saja bintaro dan serpong masih masuk dalam primadona unntuk berinvestasi, sedangakn untuk Bekasi keberadaan daerah industry hingga pembangunan beberapa pusat perbelanjaan besar menjaadi pemicu naiknya Property.

            3.Urutan Ketiga KRIAN Sidoarjo wilayah KRIAN masuk dalam cakupan Ring Satu Surabaya yang kedepan akan di sebut dengan GERBANG KRITOSUSILA ( Gresik - Bangil Pasuruan - Krian - Mojokerto - Surabaya - Sidoarjo - Lamongan ), penamaan gerbang kritosusila berkaitan dengan rencana pulau madura memisahkan diri dari provinsi JAWA TIMUR  dan menjadi PROVINSI MADURA , 
               Wilayah Krian sangat nyaman disamping tidak adanya masalah kontur tanah, tanah  daerah krian ini juga bukan tanah lempung atau tanah liat berbeda dengan sebagian besar wilayah Gresik kota bahkan hingga gresik selatan , kawasan Krian dinilai syarat akan pertumbuhan,alasannya pertumbuhan Krian masih relative rendah jika dibandingkan dengan kota pendamping Surabaya seperti wilayah pusat kota Sidoarjo  dan Wilayah pusat kota Gresik , inilah yang kemudian membuat Krian akan tumbuh pesat karena masih terjangkaunya harga Property di wilayah ini , bahkan krian disebut sebagai kota strategis yang mempunyai fasilitas pendukung seperti yang telah disebutkan diatas , dan di prediksi banyak pengamat,  wilayah ini akan menjadi kotamadya Sidoarjo atau bahkan dengan nama kabupaten lainnya, karena seperti halnya kawasan Jabodetabek (Jakarta –Bogor – Depok – Tangerang – Bekasi ) maka wilayah Ring satu Surabaya bisa mempunyai kota pendamping selain Sidoarjo –Gresik- dan Krian (sebagai kotamadya atau kabupaten baru)
                Wilayah ini sangat nyaman disamping tidak adanya masalah kontur tanah, tanah  daerah krian ini juga bukan tanah lempung atau tanah liat berbeda dengan sebagian besar wilayah Gresik kota bahkan hingga menganti yang selain terkendala masalah kontur tanah yang tidak rata tanahnyapun banyak yang berupa tanah lempung atau tanah liat bahkan kapur yang tentunya akan sangat tidak baik untuk kontruksi bangunan dan jalan,kemudian akses jalan yang jelek,ditambah permasalahan banjir yang tidak bisa dihentikan . kemudian untuk wilayah pusat kota sidoarjo sendiri pamornya semakin menurun semenjak adanya kasus lumpur Lapindo,inilah yang menyebabkan kawasan ring satu bergeser ke daerah Krian yang semakin menjadi Primadona ,  
                Yang jadi keluhan saat ini adalah akses jalan utama dari waru surabaya hingga by pass krian yang terkenal padat dan macet tapi solusinya telah dipecahkan oleh pemprov jatim yaitu adanya tol suroboyo - mojokerto , tol ini disiapkan untuk mengurangi kepadatan jalur waru - by pass krian karena jalur waru - by pass krian akan dikembangkan sebagai jalur perkotaan dan bila tol telah beroperasi penuh akan ada daftar  kendaraan yang dilarang melalui jalur ini mulai jam 5 pagi sampai jam 8 malam seperti :

1.Bus Patas atau bus cepat 
2.Truk bertonase diatas sumbu 3 ton (kecuali bagi truk yang punya kepentingan di jalur ini tapi dengan diserai surat jalan dari perusahaan masing-masing karena keberadaan pabriknya ada di jalur ini, tapi jam operasionalnyapun dibatasi dari jam 10 siang sampai jam 2 sore dan jam 8 malam sampai jam 5 pagi , untuk truk yag tidak punya pabrik dijalur ini dilarang melalui jalur ini dari jam 5 pagi sampai jam 8 malam dan wajib masuk jalan tol.

            Pertumbuhan penduduk wilayah Krian rata-rata 1,5% hingga 2,5% pertahun dan diprediksi akan semakin tumbuh pesat dalam 2tahun sampai 5tahun kedepan hingga tumbuh 5% pertahun,Industrinya naik pertahun dari 2%-5% , PDRB bangunan naik Rp.200ribu pertahun , PDRB Perdagangan ,jasa,hotel,restoran Rp.1juta pertahun, pertumbuhan Ekonomi wilayah ini diprediksi 6-7% pertahun dan akan membangun kota satellite terbaru sebagai permukiman terpadu(yang menyatukan  kawasan permukiman kampung dan perumahan formal menjadi satu kesatuan wilayah) di wilayah perbatasan kecamatan Krian dan Wonoayu tepatnya diantara desa Pagerngumbuk-jeruk gamping-wonokalang-kenep junwangi.

            Infrastruktur pendukungnya ada jalan Arteri Primer(jalan nasional) By pass Krian mojokerto –jalan raya Legundi dan rencana jalan baru WARU-Puspa Agro-hingga tembus ke candinegoro(wonoayu), jalan Tol Surabaya –gempol , jalan Tol Surabaya-  Mojokerto dan rencana pembangunan selajutnya yang sudah masuk dalam tahap lelang jalan tol  Krian –Legundi – bunder Gresik dan tol Krian - Tulangan - Arteri Porong , kemudian rencana jalan arteri primer yang juga disebut Jalan Lingkar Luar Barat yang akan menyambungkan dari Ngoro - pagerngumbuk(wonoayu) – TENARU (Driyorejo) – JLLB Surabaya(Citraland) hingga tembus ke Teluk Lamong, hal ini tentunya akan menjadi daya tarik besar bagi investor yang akan menanamkan modalnya di wilayah ini. Jika infrastruktur jadi Krian akan menjadi kawasan yang mudah terkoneksi dengan pertumbuhan pesat .

            Selain infrastruktur diatas wilayah ini sudah dilengkapi berbagai fasilitas seperti alon-alon kota yang sedang dibangun di depan pasar baru Krian , Pembangunan Rumah Sakit Umum Daerah di Sidoarjo Barat tepatnya akan dibangun di tambak kemerahan Krian , dan jalan-jalan protokolnya akan segera dipercantik dengan system median jalan selain kanan kiri jalan dilengkapi trotoar dan pohon peneduh , median jalannya juga ditanami pohon peneduh sehingga akan mempercantik kawasan ini , selain itu juga kawasan ini sedang melengkapi fasilitas fasilitas umum lainnya seperti akan dibangunnya mall hotel&apartemen terbesar tepatnya di eks pabrik gula krian.site plan jalan perkotaan di Krian.

            Saat ini harga Property didaerah ini kemungkinan masih terjangkau dibanding wilayah pusat kota gresik atau pusat kota sidoarjo, tapi diprediksi 2-5 tahun ke depan harga property  di wilayah ini potensinya akan naik pesat minimal bisa naik 30% - 100% per tahun Krian dan wonoayu merupakan wilayah paling potensial untuk tumbuh karena saat ini daerah yang sedang popular adalah yang berdekatan dengan jalan arteri dan jalan tol karena membuat kemudahan akses lalu lintas sehingga meningkatkan harga Property kelemahan wilayah ini kemungkinan seperti pada lahan lahan kosong pada umumnya yaitu adanya potensi angin besar atau puting beliung tapi seiring dengan padatnya bangunan maka akan hilang dengan sendirinya.