POTENSI PEMBANGUNAN SUPERBLOCK MALL,HOTEL,APARTEMEN PERTAMA DI KRIAN
ABSTRAK
Penelitian ini tentang usulan investasi kelayakan pembangunan superblock pertama di krian yang ditawarkan ke publik khususnya investor.SUPERBLOCK
PERTAMA DI KRIAN ini diharapkan menarik minat masyarakat surabaya dan Sidoarjo khususnya daerah Sidoarjo
Barat khususnya yang punya kepentingan di wilayah ini untuk tinggal di apartemen , karena dengan
berusaha menghadirkan konsep yang memadukan apartemen,hotel
dan Mall. Investasi pada pembangunan proyek ini memerlukan biaya yang besar,
sehingga perlu analisa kelayakan dalam hal finansial. Rencana pembangunan
apartemen ini juga harus dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat
pengembalian tertentu Penyediaan fasilitas berupa pembangunan superblock yang berlokasi di Jalan Basuki Rahmat/raya kemeraan, Desa tambak kemeraan, krian sidoarjo. Penelitian ini dilakukan dengan tujuan untuk mengetahui kelayakan pada rencana pengembangan bisnis diwilayah Urban dari aspek hukum, teknis dan manajemen, pasar dan pemasaran, sosial. Data dikumpulkan dengan metode observasi dan wawancara. Hasil kajian kelayakan bisnis ini menunjukkan pembangunan superblock layak untuk dilaksanakan, baik dari aspek hukum, teknis dan manajemen, pasar dan pemasaran, sosial.
PENDAHULUAN
Latar belakang pembangunan ini diharapkan menarik minat masyarakat surabaya dan sidoarjo khususnya yang mempunyai kepentingan di sekitar wilayah ini untuk tinggal di apartemen dengan berusaha menghadirkan konsep superblock yang memadukan tower apartemen dan hotel 10 lantai(dengan pembagian 3 lantai terbawah difungsikan sebagai hotel dan lantai 4-10 difungsikan sebagai apartemen) dan tower mall 5 lantai dengan pembagian lantai 1-3 difungsikan sebagai pusat perbelanjaan dan lantai 4 difungsikan sebagai office tower yang eksklusif dengan adanya conventional hall .terletaak di JL. Basuki Rahmat /ry kemeraan (eks pabrik gula tambak kemeraan krian).lokasi ini mudah dalam hal akses ke segala arah seperti kawasan terpadu perumahan dan permukiman kampung yang sedang gencar di bangun di wilayah ini,pusat hiburan dan rekreasi,perkantoran,kawasan industri ,rumah sakit swasta ,RSUD krian(dalam tahap pembanguan tepatnya dilahan sebelah eks pabrik gula krian),bank,hotel ,pusat perbelanjaan,sekolah,pasar traditional dan lain lain.dengan dibangunya apartemen ini(150 unit 10 lantai tipikal 1 lantai penthouse,investor dapat mangakomodasi kebutuhan kebutuhan tersebut.Rencana pembangunan ini harus dianalisa apakah bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu.Dengan melihat tingkat okupansi sebuah apartemen yang berkisar antara 60-90% , serta dilihat dari biaya investaasi sebuah apartemen yang nilainya lebih berat daripada investasi perumahan ,maka sangat penting untuk dilakukan sebuah analisa kelayakan investasi untuk menghindari keterlanjuran penanaman modal investor yang cukup besar.
peta berikut menunjukkan lokasi pembangunan yang bersebelahan dengan RSUD krian ,lokasinya yang merupakan central dari wilayah sekitarnya merupakan lokasi yang sangat strategis untuk kegiatan pembangunan ini, dan wilayah krian dan sekitarnya juga sedang berkembang pesat untuk pembangunan perumahan dan permukiman perkampungan,disamping makin tumbuhnya industri di wilayah ini dan lain lain.
Retribusi daerah adalah salah satu sumber PAD, yang menunjukkan nilai yang relatif stabil adalah pendapatan dari retribusi pasar. Menyadari bahwa retribusi daerah merupakan sumber PAD yang penting, maka upaya untuk menggali potensi retribusi daerah, khususnya retribusi pasar sangat perlu untuk dikaji secara mendalam. Salah satunya yang memiliki potensi untuk dikaji dan digali untuk memperoleh retribusi daerah adalah lahan yang terletak di Jalan Basuki Rahmat (tambak kemeraan) dengan luas 14ha yang merupakan bekas pabrik gula.Pemilik Aset tanah yang terletak di Desa tambak kemeraan ini sebagai pemegang Hak Guna Bangunan/hak guna usaha atas lahan tersebut. Ditinjau dari pemetaan lokasi, aset ini berada pada lokasi yang strategis, yaitu di jalur perdagangan yang cukup padat dan sangat berpotensi menjangkau berbagai pasar dari berbagai wilayah. untuk mengembangkan pelayanan publik dan Usaha Mikro Kecil Menengah (UMKM) serta Usaha Makro. Pengembangan yang dimaksudkan adalah membangun sebuah pusat perdagangan atau perbelanjaan yang inovatif, progresif, dan adaptif terhadap perkembangan perekonomian Kota Krian dengan menciptakan area perdagangan yang tertib, teratur, aman, bersih, nyaman dan sehat sebagaimana dijelaskan dalam peraturanyang berlaku, yaitu Peraturan Presiden RI Nomor 112 ISSN : 2337-3067E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana 6.2 (2017): 789-818791Tahun 2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan danToko Modern..
Usaha pengelolaan telah direncanakan guna memperoleh retribusi daerah, namun bukan berarti usaha tersebut tidak ada masalah. Masalah yang dihadapi oleh investor adalah kepemilikan lahan dalam hal pengelolaan ini adalah keterbatasan dana untuk melakukan pembaharuan dan penataan yang layak untuk menjadikan lahan tersebut tempat perdagangan yang modern bagi usaha atau industri di wilayah Kota Krian. Mengatasi permasalahan keterbatasan dana dalam mengelola lahan, diharapkan pemilik lahan berencana melakukan kerja sama dengan pemilik dana(investor) diatur mengenai perjanjian kerjasama kemitraan antara Pihak, yang diperuntukkan pembangunan bangunan fisik, sarana penunjang dan pendukung guna terwujudnya pusat perdagangan dan layanan publik yang representatif, sehingga diharapkan juga pemerintah daerah memperoleh penambahan PAD dari kerjasama memanfaatkan lahan tidur tersebut.Investasi yang akan ditanamkan investor terhadap kerjasama sebagai superblock pada lahan ini akan bernilai cukup besar dan berpotensi memunculkan konsekuensi yang positif dan negatif. Meminimalisir konsekuensi tersebut, maka diperlukan pengkajian berupa studi yang bertujuan untuk memperoleh gambaran mengenai kelayakan pembangunan tersebut. Studi ini bermanfaat baik bagi investor untuk memberikan informasi mengenai kelayakan investasi yang akan dilakukan melalui berbagai aspek.
berikut ini adalah foto pusat perbelanjaan modern satu satunya di krian yang terkesan sudah tertinggal bentuknya bila dikatakan sebagai pusat perbelanjaan modern karena design nya kurang kekinian disamping keterbatasan lahannya, dan terkesan pemiliknya pun tidak ada upaya untuk mengembangkannya, selain bentuk bangunan yg sudah tidak kekinian juga terlihat tidak adanya fasilitas penunjang lain seperti food center dan tempat tongkrongan yang memadai atau lebih pas dikatakan sebagai toko swalayan fashion.
Studi kelayakan ini memperhatikan Aspek Hukum, Pasar dan Pemasaran, Teknis dan Manajemen, Sosial/Lingkungan, dan Kontribusi terhadap PAD Pemerintah Kabupaten sidoarjo.Studi kelayakan ditinjau dari aspek hukum, aspek hukum digunakan untuk mengkaji dokumen yang dimiliki mulai dari badan usaha, izin-izin sampai dokumen lainnya. Aspek pasar dan pemasaran meneliti seberapa besar pasar yang akan dimasuki dan seberapa besar kemampuan perusahaan untuk menguasai pasar, serta bagaimana strategi yang akan dijalankan nantinya, sehingga dari penilaian keuangan akan menunjukkan seberapa lama pengembalian uang/dana yang diinvestasikan. Aspek teknis dan manajemen, aspek teknis adalah sarana untuk menentukan lokasi dijadikan sebagai lokasi bangunan dan spesifikasi gedung yang akan dibangun, sedangkan aspek manajemen mengukur kesiapan dan kemampuan sumber daya manusia yang akan menjalankan usaha tersebut dan membentuk organisasi yang sesuai dengan usaha yang akan diajalankan. Aspek sosial bertujuan menilai manfaat ekonomi secara sosial bagi masyarakat dengan adanya usaha tersebut.ISSN : 2337-3067E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana 6.2 (2017): 789-818793
Rumusan masalah dalam penelitian ini adalah, apakah rencana ini layak berdasarkan Aspek Hukum, Pasar dan Pemasaran, Teknis dan Manajemen, Sosial?Tujuan yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan rencana melakukan pembangunan superblock berdasarkan Aspek Hukum, Pasar dan Pemasaran, Teknis dan Manajemen, Sosial.Manfaat penelitian secara teoritis yaitu diharapkan memberikan bukti empiris mengenai Studi Kelayakan Pembangunan ini.Sedangkan manfaat secara praktis penelitian ini diharapkan dapat menjadi salah satu dasar dalam penentuan keputusan investasi bagi para pihak.Investasi adalah penanaman dana yang dilakukan oleh suatu perusahaan ke dalam suatu asset dengan harapan memperoleh pendapatan dimasa yang akan datang (Martono dan Harjito, 2010).
Dilihat dari jangka waktunya, investasi dibedakan menjadi 3 macam yaitu investasi jangka pendek, investasi jangka menengah dan investasi jangka panjang.Keputusan investasi yang dilakukan perusahaan sangat penting artinya bagi kelangsungan hidup perusahaan yang bersangkutan, hal ini dikarenakan keputusan investasi menyangkut dana yang digunakan untuk investasi, jenis investasi yang akan dilakukan, pengambilan investasi dan resiko investasi yang mungkin akan ada.
Studi Kelayakan Bisnis
Studi kelayakan proyek merupakan penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. Tentu saja semakin besar proyek yang akan dijalankan, semakin luas dampak yang terjadi (Afandi, 2009). Dampak yang dimaksud ini dapat berupa dampak ekonomis dan dapat juga dampak yang bersifat sosial, sehingga analisis kelayakan ini dilengkapi dengan analisis yang disebut analisis manfaat dan pengorbanan (costmand benefit analysis) termasukdi dalamnya semua manfaat dan pengorbanan sosial (social costnand social benefit).Studi kelayakan dilakukan dengan tujuan adalah untuk menghindari keterlanjuran investasi yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Biaya yang dikeluarkan pada suatu studi kelayakan relatif kecil dibandingkan dengan risiko kegiatan suatu proyek yang menyangkut investasi dalam jumlah besar(Subagyo, 2008).
Penilaian terhadap keadaan dan proyek suatu proyek investasi dilakukan atas dasar kriteria-kriteria yang bisa mempertimbangkan manfaat dari proyek bagi perusahaan, dan bisa juga dengan memperhatikan aspek yang lebih luas(Widiyanthi, 2007).
Langkah pertama yang perlu ditentukan dalam studi kelayakan proyek adalah sejauhmana aspek-aspek yang mempengaruhi proyek yang akan diteliti, kemudian untuk masing-masing aspek tersebut perlu dianalisis sehingga mempunyai gambaran kelayakan masing-masing aspek. Dengan demikian, alat dan kerangka analisis perlu disiapkan. Setelah itu perlu ditentukan data dan sumber data untuk analisis tersebut, dengan mengendalikan sebagian besar data dari data sekunder, dan juga data primer (Sawir, ISSN : 2337-3067E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana 6.2 (2017): 789-8187952005).
Subagyo(2008) mengemukakan berbagai aspek yang perlu diperhatikan dalam melakukan kajian terhadap kelayakan suatu proyek.
1)Aspek Pasar dan PemasaranAspek Pasar merupakan aspek yang sangat perlu diperhatikan dan dikaji oleh investor dalam memberikan dananya pada perusahaan agar dapat meningkatkan laba perusahaan. Kajian terhadap aspek pasar pada dasarnya dilakukan untuk mengetahui seberapa besar potensi/peluang pasar yang bisa dimanfaatkan guna memperoleh keuntungan. Ada beberapa hal yang harus diperhatikan pada aspek ini yaitu: pasar dan jenisnya, analisis penawaran dan permintaan serta analisis tren perkembangan permintaan.
Kajian atas peluang pasar ini merupakan fondasi bagi perencanaan dan strategi pemasaran. Pembiayaan diperoleh dari dua sumber, yaitu dari modal sendiri dan modal asing atau pinjaman. Dari aspek keuangan ini bisa diketahui berapa besarnya pendapatan dan biaya-biaya yang dikeluarkanserta tingkat laba yang dicapai oleh perusahaan. Apabila perusahaan sudah mampu menutup pengeluaran investasi dan mendapatkan laba sesuai dengan yang diharapkan, maka perusahaan dianggap layak untukmelakukan perluasanusaha. Namun apabila darianalisis keuangan diketahui bahwa perusahaanrugi dan tidakbisa menutupi pengeluaran investasinya, maka dengan kata lain perluasan usaha yang dilakukan oleh perusahaan tidak layak untuk dilakukan.
Berdasarkan uraian di atas, analisis studi kelayakan proyek dalam hal ini investasi merupakan penelitian tentang layak tidaknya suatu proyek investasi dilaksanakan dengan berhasil, yang bertujuan menghindari keterlanjuran investasi yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Capital Budgeting adalah metode yang digunakan untuk mengidentifikasi dan menganalisis kelayakan suatu proyek atau investasi modal dalam jangka panjang yang diharapkan akan menghasilkan keuntungan dimasa datang (Peterson, 2002).
Cara yang dilakukan dalam menganalisis kelayakan yaitu menggunakan metode penilaian atau kriteria proyek investasiberikut:
1)Payback Period (PP)MetodePayback Period merupakan metode penilaian investasi yang menunjukkan berapa lama investasi dapat tertutup kembali dari aliran kas bersihnya(Sjahrial, 2010). Metode Payback Periodmerupakan suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran suatu investasi dengan menggunakan aliran kas masuk netto (proceeds) yang diperoleh(Martono dan Harjito, 2010).
2)NPV (Net Present Value)Net Present Value merupakan suatu perhitungan yang didasarkan atas selisih atas perhitungan PV (present value) penerimaandengan present valuepengeluaran. Bilamana NPV ini positif maka proyek (investasi) yang diharapkan ini akan menguntungkan,akan tetapi bilamana NPV tersebut negatif maka proyek (investasi) ini tidak dapatdiharapkan. NPV adalah selisih antara nilai sekarang aliran kas masuk bersih dengan nilai sekarang investasi ISSN : 2337-3067E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana 6.2 (2017): 789-818797(Sjahrial, 2009). Martono dan Harjito (2010) mengemukakan bahwa metode NPV ini merupakan metode untuk mencari selisih antara nilai sekarang dan aliran kas neto (proceeds) dengan nilai sekarangdari suatu investasi (outlays). Penilaian proyek investasi berdasarkan NPV, memiliki kriteria yaitu jika NPV > 0, Proyek investasidinilai layak.Jika NPV < 0, Proyek investasi dinilai tidak layak.
3)Average Rate of Return(ARR)MetodeARR merupakan caramengukurrata-rata pengembalian bunga dengan cara membandingkan antara rata-rata laba setelah pajak (EAT) dengan rata-rata investasi (Kasmir, 2012). Kesederhanaanmetode ini menjadiciriutamanya. Mudahdilakukan dari data akuntansiyang tersedia. Halnyakemudiandibandingkandengantingkatbungatertentu, diterimaatauditolaknyausulaninvestasitersebut.
Kelemahan utama dari metode ini adalah keuntungan didasarkan pada keuntungan berdasarkan laporan akuntansi, dan bukannya mendasarkan diriatasaliran kas, dan tidakmemperhatikan nilai waktu uang (timevalueofmoney), sedangkan NPV sangat memperhatikan sekali konsep nilai waktu uang ini.
4)Profitability Index (PI)Metode Profitability Indexmerupakan metode yang memiliki hasil keputusan sama dengan metode NPV maka akan diterima pula jika dihitung menggunakan metode Profitability Index (PI) (Martono dan Harjito, 2010). Selanjutnya, PImerupakan rasio nilai sekarng dari arus kas bebas masa depan terhadap pengeluaran awal (Keown, et.al, 2011).
Metode Profitability Index
ISSN : 2337-3067E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana 6.2 (2017): 789-818799kelayakan dilakukan untuk mempermudah pelaksanaan studi kelayakan dan keakuratan dalam penilaian.
Adapun tahap-tahap dalam melakukan studi kelayakan yangumum dilakukan sebagai berikut:Pengumpulan data dan informasi; Melakukan pengolahan data; Analisis data; Mengambil keputusan; dan Memberikan rekomendasi.
METODEPENELITIAN
Jenis Penelitian ini adalah penelitian deskriptif tentang evaluasi rencana investasi pembangunan superblock melalui Hak Pengelolaan Lahan pada sebidang tanah/lahan dengan luas 14ha yang berlokasi di jalan basuki rahmat/jalan ry.kemeraan, Desa Tambak kemeraan.Metode pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah observasi dan metode wawancara.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Rincian area pengembangan, pemanfaatan lahan dan bangunan dengan luas area keseluruhan 14ha dengan rencana bangunan superblock tower mall 5 lantai , tower hottel dan apartemen dalam 10 lantai (yang terbagi lantai 1-3 hotel dan lantai 4-10 apartemen).
Fasilitas yang ditawarkan mall (tepat berada di lahan bagian terdepan) konsep penempatan stan atau counter di mall krian akan dikembangkan berbeda dengan konsep mall yang ada selama ini yaitu penempatannya sesuai dengan jenis usaha yang sama tergabung dalam satu lantai misal untuk food center berada dilantai 1 semua, dengan rincian Lantai Peruntukan sebagai berikut:
1.Basement 1 lantai berada di bawah tanah merupakan tempat parkir mall.
2.Lantai UG/dasar yang sejajar dengan jalan raya diharapkan peruntukannya yang depan untuk cafe tongkrongan sekelas exelso,starbuck,Mc donald dll yang bisa langsung di depan parkiran mobil vip, langsung menghadap ke jalan dengan konsep depan outdoor mirip teras outdoor, dan sebagai food center karena potensinya sebagai wilayah transit jadi food center berada di lantai bawah agar banyak pengunjung yang transit untuk mencari makan,disamping adanya retail transmart atau sekelasnya ,
3.Lantai I sebagai central elektronik,baik Handphone center,Televisi, atau elektronik lainnya.
4.Lantai II sebagai pusat perbelanjaan fashion dengan hadirnya Ramayana atau sekelasnya dan toko fashion lainya.
5.Lantai III sebagai arena bermain anak atau game center sekelas trans studio mini,
6.Lantai IV lebih diperuntukkan sebagai office tower dan convention hall
lahan ditengah antara all dan hotel/apartemen bisa direncanakan sebagai ruang terbuka hijau dengan fasilitas waterpark
Tower 10 lantai (tepat berada di lahan paling belakang )
hottel dan apartemen dalam 10 lantai yang terbagi lantai 1-3 peruntukannya sebagai hotel dan lantai 4-10 yang peruntukannya sebagai apartemen.
saat ini ada satu pengembang yang punya komitmen mengembangkan bisnis superblock di wilayah krian yaitu kraton superblock ditandai dengan pembangunan cluster perumahan,ruko dan yang terbaru water park dan kemungkinan besar mereka akan menyiapkan pembangunan mall, tapi dengan kondisi lahan dengan gerbang menghadap ke jalur cepat by pass krian sepertinya hal ini akan jadi resiko sendiri , dan akan lebih baik pengembang kraton residen merubah pintu gerbangnya berhadapan dengan kantor kecamatan krian dan SMAN 1 Krian yaitu dengan membeli lahan disekitar itu untuk pengembangan bisnis mall nya.jadi akses mereka selain dari jalan raya Bypass Krian juga punya akses dari jalan gubernur sunandar priyo sudarmo.
Analisis Aspek HukumRencana pembangunan Superblock berdasarkan aspek hukum menunjukkan hasil yang layak untuk dilaksanakan berdasarkankesesuaian perencanaan padaperaturan yang berlaku, sebagai berikut:
1.Berdasarkan Pasal 33 Ayat 2 UU Dasar 1945 diatur bahwa cabang-cabang produksi yang penting bagi Negara dan menguasai hajat hidup orang banyak dikuasai oleh Negara.
2.Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1999 Tentang Larangan Praktek Monopoli Dan Persaingan Usaha Tidak Sehat, oleh karenanya tidak akan melakukan “Perjanjian yang Dilarang” serta “Keagiatan yang Dilarang”
3.Undang-Undang No. 20 Tahun 2008 Tentang Usaha Mikro, Kecil dan Menengah dalam upaya pengembangan potensi UMKM.
4.Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 27 Tahun 2014 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah dan bentuk pemanfaatan Barang Milik Daerah.
Analisis Aspek Teknis dan Manajemen
Berdasarkan aspek teknis menunjukkan hasil layak, yaitu lokasi pembangunan memenuhi syarat Tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern yaitu pada Nomor 1 Pasal 3, yaitu Lokasi pendirian Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern wajib mengacu pada Rencana Tata Ruang Wilayah, dan Rencana Detail Tata Ruang, termasuk Peraturan Zonasinya; Nomor 3 Pasal 6, yaitu berlokasi pada akses sistem jaringan jalan arteri atau kolektor dan tidak berada pada kawasanpelayanan lokal atau lingkungan dalam kota/perkotaan.
Gambaran pembangunan yang jelas dan skema kerjasama dilakukan dengan skemaBangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna Barang. Pelaksanaan investasi dengan Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna (Build Operate Transfer/Build Transfer Operate(BOT/BTO)), setelah masa kontrak BOT/BTO, aset dalam bentuk bangunan diatas objek kerjasama menjadi hak pemilik lahan. BOT merupakan metode yang baik karena memiliki aturan yang spesifik serta meminimalisir adanya risiko divisi dan koordinasi pada jenis proyek eksekutif (Ahmadi et al, 2012).
Berdasarkan aspek manajemen menunjukkan hasil yang layak, serta struktur organisasi yang memadai sesuai kebutuhan sangat membantu dalam mendukung operasional perusahaan.
Analisis Aspek Pasar dan Pemasaran
Meningkatnya pertumbuhan jumlah penduduk yang bermata pencaharian di sektor berdagang dari tahun ke tahun menunjukkan semakin luasnya pangsa pasar. Karena yang ada saat ini adalah pasar modern ramayana dan pasar traditional yang ada di krian, maka pangsa pasar mall adalah pangsa pasar utama pasar ini dan pangsa pasar dari wilayah sekitar atau dari kendaraan transit kedepan, danmampu memberiadded valuedalam persaingan saat ini, seperti lokasi yang strategis, tempat yang memadai, dan aman. Bagian penting dari aspek pasar yangmemberikan masukan mengenai kondisi pasar, kondisi persaingan dankondisi perusahaan adalah strategi pasar, yang menjadi pertimbangan dalam pengambilan keputusan oleh pihak manajemen perusahaan.Tahapan pembentukan strategi ada tiga tahap yaitu tahap pengumpulan data melalui analisis SWOT.
Untuk tahap analisis menggunakan Matrik IE (Internal-Eksternal), Matrik Space, Matrik SWOT dan Matrik Grand Strategy. Dan tahap pengambilan keputusan menggunakan model QSPM (Quantitative Strategy Planning Matrix). Matrik IE (Internal-Eksternal) melihat hasil dari matrik strategi faktoreksternal dan matrik strategi faktor internal dimana nilai dari keduanya menunjukkan posisi strategi perusahaan pada kuadran I, yaitu fase growth atau fase pertumbuhan, yang menandakan perusahaan dalam kondisi yang baik.
Matriks Space
Posisi Faktor Strategi InternalRatingPosisi Faktor StrategiEksternalRatingFS (Kekuatan Keuangan)Pertumbuhan penjualanPertumbuhan pendapatanHutang232ES (Stabilitas Lingkungan)InflasiTingkat persainganPerubahan Teknologi-2-3-1TotalFS (7/3)72,33TotalES (-6/3)-6-2CA (Keuntungan Kompetitif)Harga bersaingKesetiaan konsumenKualiatas fasilitas-3-2-2IS (Kekuatan Industri)Pangsa PasarKondisi KeuanganPotensi SDM324TotalCA (-7/3)-7-2,33TotalIS (9/3)
.ISSN : 2337-3067E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana 6.2 (2017): 789-818803Matrik Spacemenunjukkan bahwa FS (Kekuatan Keuangan) nilainya 2,33. Strategi ES (Stabilitas Lingkungan) nilainya -2. Nilai CA (Keuntungan Kompetitif) nilainya -2,33. Nilai IS (Kekuatan industri) sebesar 3. Perhitungan FS dan ES nilainya sebesar 0,33 dan perhitungan CA dan IS sebesar 0,67. Hasil perhitungan ini menunjukkan arah posisi strategi agresif, dimana pengelola tetap harus meningkatkan kekuatan internal untuk menghindari ancaman persaingan dan mengambil keuntungan dari peluang eksternal, dimana hal yang sama ditunjukkan melalui Matrik Grand Strategy pada posisikuadran 1 yaituexcellent strategic. Penguatan internal harus disesuaikan dengan kondisi perubahan eksternal, mempertahankan dan mengembangkan pasar, meningkatkan pelayanan dan melakukan penetrasi pasar. Strategi alternatif yang ditekankan adalah upaya untuk meningkatkan kualitas fasilitas seperti dalam bidang pelayanan untuk mencapai kkeadaan keunggulan bersaing yang lebih baik.
Analisis Aspek SosialKeberadaan Superblock berdasarkan Aspek SosialEkonomi, dilihat dari jumlah pegawai/karyawan yang dapat terserap, sehingga keberadaannya dapat menciptakan lapangan pekerjaan. Serta adanya fasilitas yang dibangun pada Pusat Perbelanjaan menjadi sarana yang layak untuk memenuhi kebutuhan UMKM dalam mengembangkan usaha,sedangkan hotel untuk mengakomodasi keluarga pasien RSUD krian (yang akan dibangun di lahan sebelahnya) dan rumah sakit swasta yang ada di sekitarnya selain untuk akomodasi kegiatan bisnis yang ada di wilayah ini, sedangkan apartemen sangat mengakomodasi kegiatan bisnis yang ada seperti banyaknya perkantoran dan industri di sekitar wilayah ini, lokasi yang strategis membuat pertumbuhan usaha UMKM semakin berkembang baik, kontribusi tidak hanya untuk meningkat pendapatan daerah tapi juga mampu meningkatkan kesejahteraan UMKM, sehingga pembangunan Superblock layak untuk dilaksanakan.
Analisis Aspek Keuangan
Dana investasi yang dibutuhkan untuk pembangunan superblock ini besar. Aspek Ekonomi dan Keuangan dianalisis dengan menggunakan asumsi sebagai berikut:
a.Jumlah Investasi yang dianalisis diperkirakan menghabiskan dana besar.
b.Umur Ekonomis Bangunan 20tahun sesuai jangka waktu kerjasama dengan pihak ketiga
c.Tingkat bunga yang relevan yang disyaratkan maksimal adalah 14,75% per tahun karena dibiayai oleh investor.
d.Discount factoryang digunakan dalam analisis 14,75% per tahun dan periode analisis 20 tahun berdasarkan atas tingkat bunga modal.
e.Sewa stand dan lahan meningkat sebesar 25% setiap 5 tahun untuk menyesuaikan tingkat inflasi dan kenaikan harga sewa lahan.
f.Biaya Operasional meningkat sebesar 5% per tahun dari tahun sebelumnya untuk menyesuaikan dengan tingkat inflasi.Biaya pembangunan gedung (konstruksi) merupakan keseluruhan biaya yang akan dikeluarkan untuk pembangunan superblock ini beserta sarana penunjang yang telah direncanakan.
PenilaianKelayakandenganAccountingRatenOfReturn(ARR)Perhitungan ARR didasarkanatasjumlahlababersihsetelahpajak (EAT). Perhitungan ini jugaseringdisebutAccounting Rate ofReturn. Apabila ARR sama ataulebih besar dari keuntungan yang disyaratkan, maka proyek dikatakan layak.ARR yang disyaratkan dalam penelitian ini adalah 14,75%, jika ARR ISSN : 2337-3067E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana 6.2 (2017): 789-818809menunjukkan nilai lebih besar dari 14,75% maka proyek pembangunan layak untuk dilaksanakan.
Perolehan ARR:ARR50,32%Keterangan>14,75% ; layakHasil+LAYAKSumber: Data diolah, 2016.Perhitungan dari metode ARR sebagai berikut:Berdasarkanmetode ARR diperoleh50,32%. Tingkatkeuntungan yang dipersyaratkansebesar 14,75%. Sehingga pembangunan superblock ini dinilai layak dilaksanakan.
Penilaian Kelayakan dengan Payback Period Metode ini digunakan untuk menganalisis jangka waktu pengembalian seluruh modal yang diinvestasikan Investor. Proyek dinilai layak apabila memerlukan waktu pemulihan lebih pendek dari umur ekonomis. Jika hasil dari Payback Periode lebih rendah dari 20 tahun maka proyek dapat dikatakan layak untuk dilakukan.Perhitungan dari metode PP sebagai berikut:Jumlah Cash flow(arus kas bersih) setiap tahun berbeda.Karena sisa tidak dapat dikurangi proceed tahun kelima, maka sisa proceed tahun keempat dibagi proceed tahun kelima,
Hasil Analisis PPPayback Periode4,6 tahunKeterangan<20 span="" tahun="">layakHasil+LAYAKSumber: Data diolah, 2016.Hasil PP adalah 4,6 tahun lebih kecil dari umur investasi. Seluruh investasi diperkirakan akan kembali dalam waktu 4,6tahun. ISSN : 2337-3067E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana 6.2 (2017): 789-818811Sehingga dapat disimpulkan layak dilaksanakan.Penilaian Kelayakan dengan Net Present Value (NPV)Penilaian kelayakan denganmetode NPV memperhatikan perubahan uang karena faktor waktu. Arus kas masuk yang akan diterima selama umur ekonomis proyek dinilai sekarang dengan Discount Factor(DF) sesuai dengan tingkat keuntungan yang disyaratkan.NPV dihitung dengan mengurangkan nilai sekarang arus kas selama umur ekonomis proyek dengan nilai investasi. Dinyatakan layak apabila menghasilkan NPV positif.
<20 span="" tahun="">Hasil Analisis NPVNet Present ValueRp 95.747.663.065KeteranganLebih besar dari nol; layakHasil+ (positif)LAYAKSumber: Data diolah, 2016.Metode perhitungan NPV dengan menggunakan rumus sebagai berikut:Penilaian Kelayakan dengan Profitability IndexIndeks profitabilitas adalah rasio antara jumlah nilai sekarang arus kas selama umur ekonomisnya dan investasi awal proyek. Proyek dinilai layak bila perbandingan menunjukkan hasil lebih besar dari 1. Hasil perhitungan menunjukkan indeks sebesar 1,83 atau lebih besar dari 1, sehingga dinyatakan Pembangunan yang dilakukan oleh investor layak dilaksanakan.
<20 span="" tahun="">Hasil Analisis PI .
<20 span="" tahun="">Perhitungan dari metode PI sebagai berikut;ISSN : 2337-3067E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana 6.2 (2017): Kontribusi Terhadap Pemkab SIDOARJO Manfaatnya yaitu memperoleh pemasukan dari penyewaan area parkir, baik dari kendaraan roda dua dan roda empat, yang berada di area parkir ] yaitu di halaman parkir, di lantai basement, dan lantai dasar. Serta pemasukan juga diperoleh dari pemungutan lain yang dipungut pada UMKM atau penyewa stand dan lahan. Kontribusi pada Pendapatan Asli Daerah (PAD) akan dialokasikan dari pendapatan retribusi dan pajak selama proyek ini berjalan , sehingga kontribusi untuk PAD akan berubah sesuai dengan pemasukan yang diperoleh .Analisis SensitivitasSkenario ini dibuat untuk melihat proyeksi keuangan investor dalam kondisi yang berbeda dari perencanaan, melihat perubahan nilai ARR, PP, NPV, dan PI bila beberapa faktor yang dalam beberapa waktu bersamaan berubah. Faktor-faktor yang mengalami perubahan dalam analisis skenario ini, sebagai berikut; Perubahan terhadap pendapatan yang menurun 10%, sedangkan biaya tidak mengalami penurunan; dan Perubahan terhadap biaya yang neningkat 10%, sedangkan pendapatan tidak mengalami perubahan.
<20 span="" tahun="">Analisis SensitivitasVariabelIAwalIIPendapatan Turun 10%; Biaya TetapIIIPendapatan Tetap;Biaya Naik 10%DFPendapatan rata-rataTotal biaya14,75%.Hasil analisis sensitivitas dapat dikatakan bahwa investasi kondotel tersebut sensitif terhadap penurunan pendapatan, karena adanya perubahan terhadap pendapatan sebesar 10% diperoleh selisih nilai NPV yang memiliki selisih cukup besar jika dibandingkan dengan perubahan terhadap biaya dengan peningkatan biaya sebesar 10% (kecuali biaya penyusutan dan bunga), hal ini dikarenakan jumlah biaya operasional yang tidak terlalu besar jika dibandingkan dengan jumlah pendapatan.
<20 span="" tahun="">SIMPULAN DAN SARAN
<20 span="" tahun="">Berdasarkan uraian pada hasil pembahasan mengenai investasi pembangunan dilihat dari aspek pasar dan pemasaran serta aspek keuangan dapat disimpulkan sebagai berikut: Aspek Hukum, telah menunjukkan kesesuaian dengan Perundang-undangan dan Peraturan yang berlaku. Aspek Teknis dan Manajemen, berdasarkan Lokasi pembangunan memenuhi Peraturan Tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern.
<20 span="" tahun="">Gambaran pembangunan yang jelas dan skema kerjasama Bangun Guna Serah atau Bangun Serah Guna Barang, dimana setelah masa kontrak BOT/BTO, aset dalam bentuk bangunan diatas objek kerjasama menjadi hak milik pemilik lahan atau dengan sistem kerja sama lainnya yaitu pemilik lahan dan investror pembangunan melakukan kerjasama jangka panjang yang saling menguntungkan .
<20 span="" tahun="">
<20 span="" tahun="">Berdasarkan aspek manajemen, memiliki SDM dengan pengalaman yang memadai sesuai kebutuhan sangat membantu dalam mendukung operasional perusahaan. Aspek Pasar dan Pemasaran, menunjukkan adanya potensi yang baik dilihat perkembangan sektor perdagangan dan jumlah penduduk kota yang terus meningkat. Fasilitas yang memadai dan lokasi yang strategis mampu menjadi added value dalam persaingan saat ini. Posisi perusahaan pada posisi agresif,Matrik Grand Strategy yaitu pada posisi excellent strategic. Penguatan internal harus disesuaikan dengan kondisi perubahan eksternal, mempertahankan dan mengembangkan pasar, meningkatkan pelayanan dan melakukan penetrasi pasar. Strategi alternatif yang ditekankan adalah upaya untuk meningkatkan kualitas fasilitas seperti dalam bidang pelayanan untuk mencapai keunggulan bersaing.
<20 span="" tahun="">Aspek Sosial dilihat dari adanya penyerapan tenaga kerja, keberadaan ini dapat menciptakan lapangan pekerjaan sehingga mengurangi pengangguran. Fasilitas pada Pusat Perbelanjaan menjadi sarana yang layak untuk memenuhi kebutuhan UMKM dalam mengembangkan usaha, kontribusi tidak hanya untuk meningkat pendapatan daerah tapi juga mampu meningkatkan kesejahteraan UMKM.Aspek Keuangan, menunjukkan bahwa jumlah investasi yang dibutuhkan untuk pembangunan ;adalah layak/feasible, ini terlihat dari membutuhkan waktu pengembalian investasi (Payback Periode) yang pendek yaitu 4,6 tahun, Acconting Rate of Return adalah 50,32% lebih besar dari tingkat bunga yang relevan (14,75%), Net Present Value adalah Positif dan Profitability of Index lebih besar dari 1 yaitu 1,83. Adanya analisis sensitivitas dengan adanya perubahan pendapatan dan biaya menunjukkan rencana pembangunan tetap layak dilaksanakan.
Sebagai tindak lanjut atas hasil kajian ini berikut adalah hal-hal yang direkomendasikan ke para pihak maupun investor, berdasarkan hasil penelitian proyek pembangunan dapat segera dilakukan, karena dari aspekhukum, teknis dan manajemen, pasar dan pemasaran, sosial, dan keuangan memperlihatkan hasil yang layak. Adanya keterbatasan dalam penelitian ini, bagi peneliti selanjutnya diharapkan dapat mengkaji lebih mendalam berbagai aspek dalam studi kelayakan bisnis.
REFERENSI Ahmadi, Parhizkar, Hamedani, & Forsatkar. 2012. A Feasibilty Study on The Urban Project Implementation Trough Using BOT Contract. IJCRB. Vol. 4, No. 7.
ISSN : 2337-3067E-Jurnal Ekonomi dan Bisnis Universitas Udayana 6.2 (2017): 789-818817Afandi,2009.
Analisis Studi Kelayakan Investasi Pengembangan Usaha Distribusi PT. Aneka Andalan Karya. Jurnal Ekonomi. Vol. 1. No. 2:11-13.Alexandri, Moh. Benny,2008.
Manajemen Keuangan Bisnis. Bandung: Alfabeta.Giatman, M., 2006.Ekonomi Teknik. Jakarta: Raja Gravindo Persada.Haming, Murdifin dan Basalamah, Salim. 2010.
Studi Kelayakan Investasi Proyek dan Bisnis. Jakarta: Bumi Aksara. Husnan, S. dan Suwarsono, M. 2000.
Studi Kelayakan Proyek. Edisi ke-4. Yogyakarta: Unit Penerbit dan Percetakan.Husnan, Suad, 2004.
Pembelanjaan Perusahaan, Edisi Pertama. Yogyakarta: Liberty.Kamaruddin, A.2004.
Dasar-dasar Manajemen Investasi dan Portofolio, Edisi Revisi. Jakarta: Rineka Cipta.Kasmir, 2003.
Manajemen Perbankan. Jakarta: Raja Gravindo Persada.Kasmir, 2012. Studi Kelayakan Bisnis, Edisi Revisi. Jakarta: Kencana.Lukman, S.,2005. Manajemen Keuangan Perusahaan, Edisi Baru, Cetakan Keempat. Jakarta: Grafindo Persada.Martono dan Harjito, D. Agus, 2005. Manajemen Keuangan. Yogyakarta: Ekonisia.Muslich, M.2008.
Manajemen Keuangan Modern (Analisis, Perencanaan, dan Kebijaksanaan). Jakarta: Bumi Aksara.Peterson, PPl& Fabozzi, FJ. 2002.
Capital Budgeting: Theory and Practice. John Wileyk& Sons inc.Sawir, Agnes.2005.
Analisis Kinerja Keuangan dan Perencanaan Keuangan Perusahaan. Jakarta: GramediaPustaka Utama.Sjahrial, D.2008.
Manajemen Keuangan, Edisi Kedua. Jakarta: Mitra Wacana Media.Subagyo, A. 2008.
Studi Kelayakan Teori dan Aplikasi.Jakarta: PT Elex Media Komputindo.Sumastuti, AM.2006.
Keunggulan NPV sebagai Alat Analisis Uji Kelayakan Investasi dan Penerapannya.Sucipto, 2006,
Pada Skripsi Dede Moch. Fathurrohman. Analisis Kelayakan Investasi untuk Rencana Perluasan Jaringan pada PT.Telkom (Persero) Cabang Malang.Suliyanto, 2010.
Studi Kelayakan Bisnis. Yogyakarta: Andi Offset.Umar, H. 2005.
Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama.Warsono, 2003,
Manajemen Keuangan Perusahaan, Bayumedia, Malang.Widiyanthi, F. 2007.
Analisis Kelayakan Investasi Penambahan Mesin Vacuum Frying Untuk Usaha Kecil Pengolahan Kacang Studi Kasus Di PD. Barokah Cikuing Majalengka Jawa Barat. Institut Pertanian Bogor: Bogor. Skripsi Manajemen Agribisnis. Vol. 2. No.3:24-27
