Masyarakat Berpenghasilan Rendah atau disingkat MBR adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh rumah.permasalahan perumahan di Indonesia terus berlarut-larut sejak adanya reformasi,bahkan angka backlog rumah saat ini hampir mencapai 14juta unit,hal ini bila terus dibiarkan tanpa ada intervensi pemerintah kemungkinan angka itu akan terus naik,sebenarnya pemerintah bisa mengatasi angka backlog itu dengan berbagai syarat sebagai berikut:
1.untuk tahap awal pemerintah harus memanfaatkan lahan kosong yang ada di instansi pemerintah saya ambilkan contoh instansi POLRI pemerintah bisa membiayai pembangunan rusunawa untuk rumah dinas dimulai dari pangkat tamtama hingga perwira pertama/untuk PNS dari golongan 1 hingga 3 di lingkungan POLRI jadi mereka lebih terjamin dalam penyediaan rumah tidak harus kos/kontrak selama mereka masih berdinas di kantor tersebut maka mereka berhak untuk menempati. contoh ini dapat dikembangkan pula di instansi lain dan ASN di seluruh indonesia hingga jajaran dibawahnya, dan bila ada instansi yang menyediakan rumah dinas dalam bentuk rumah tapak untuk pangkat yang disebutkan diatas maka diharapkan merubah bangunan menjadi rusunawa.tapi bila dikemudian hari pangkat mereka sudah lebih dari pangkat maximal yang disyaratkan maka harus dengan sukarela meninggalkan rusunawa. rumah tapak sebaiknya dibangun untuk pangkat perwira menengah ke atas.jadi kebutuhan akan rumah tinggal sedikit terkendali apabila semua aparatur negara mendapatkan rumah-rumah dinas(ini bisa mengendalikan harga rumah di pasar umum karena mereka tidak tergesa-gesa untuk segera memiliki rumah sendiri bisa jadi mereka lebih memilih mengambil unit rumah-rumah dinas dan setelah mereka pensiun lebih memilih pulang kampung di rumah peninggalan orang tua bila pensiun kelak)
2.untuk masyarakat umum di perkotaan pemerintah bisa memanfaatkan tanah tanah negara yang nganggur/mangkrak untuk pembangunan rusunawa/rusunami termasuk pembenahan kawasan kumuh kota bila berada di pinggir sungai maka wajib digeser bukan di gusur dengan minimal jarak 5m dari bibir sungai dengan ketentuan ambil luas lahan di belakangnya kemudian dibangun rusunami/rumah deret bukan rusunawa, jadi bangunan yang terkena penggeseran akan mendapat unit rusunami tetap dilingkungan lamanya mungkin ini yang akan lebih bisa diterima masyarakat. .dan untuk masyarakat yang menginginkan rumah tapak sederhana juga bisa mendapatkannya tapi untuk rumah tapak ini tentunya berjarak agak jauh dari perkotaan atau paling tidak masih berada di ring satu provinsi atau ring satu kabupaten/kotamadya(berada di pinggiran kota) saya ambilkan contoh untuk Provinsi JAWA TIMUR rumah tapak sederhana masih bisa dibangun di wilayah Wonoayu, Krian, harga lahan di wilayah ini masih tergolong terjangkau disinilah intervensi pemerintah diharapkan, TEKNIS pembangunannya pun harus melalui KEMENPUPERA tidak boleh ditangan swasta(karena bila rumah murah tetap berada ditangan swasta maka mereka orientasi nya tetap pada laba perusahaan dan masalahnya laba perusahaan yang mereka inginkan sangat diluar batas kewajaran karena bukan rahasia umum lagi laba yang dicari pengusaha itu bisa sampai 60% dari harga produksi per unitnya itupun mereka masih mengeluh margin keuntungannya tipis untuk menghindari pajak dan yang dikeluhkan adalah lokasi yang dibangun pihak swasta berada jauh dari infrastruktur jalan dan fasum lainnya dalam artian ada di pedalaman yang minim jalan misal contoh gambar 01( griya kencana,graha puncak anom dll) lebih baik untuk rumah MBR teknis pembanguan dan pembiayaan dari pemerintah bekerja sama dengan bank tapi untuk pelaksana lapangan atau tenaga pemborong dapat dilelang ke umum dengan ketentuan sebagai berikut:
1.Aturan Rumah MBR dengan harga maksimal 100juta dapat dibangun pemerintah di ring satu provinsi/kabupaten/kota(pinggiran kota) dengan rincian:
a.rumah MBR harus disesuaikan dengan peraturan yang lebih ketat yaitu rumah tapak sederhana di bangun maksimal diatas lahan ukuran 6mX8m dengan ukuran bangunan maksimal type 24 dengan jalan lingkungan maksimal 3m tidak boleh luasnya diatas ketentuan di atas , ini yang selama ini salah di pemerintah dan pengusaha property mereka membangun rumah MBR tapi dengan lahan 6mX12m dengan ukuran bangunan type 36 dan jalan lingkungan 6 m inilah pembengkakkan nilai tanah dan nilai bangunan harusnya rumah MBR memang di peruntukkan untuk MBR hingga ke depannya bila pemilik rumah MBR sudah naik taraf hidupnya dan berkeinginan mempunyai mobil silahkan pindah dari lingkungan MBR dan membeli rumah non subsidi karena memang keterbatasan jalan lingkungan di perumahan MBR memaksa mereka tidak boleh memiliki mobil di lingkungan MBR dan rumah bisa dijual turun temurun pada kalangan MBR lainnya.berikut ini denah rumah MBR (gambar 02) dan rincian pembangunan rumah sebagai berikut:
- rumah MBR dapat dibangun diatas tanah dengan harga dibawah 500ribu sedang harga tanah di krian wonoayu berkisar 300 ribu/m bila dengan kebutuhan lahan 6mX8m dan jalan lingkungan rumah 3m maka masing-masing rumah terbebani biaya jalan 1,5mX 6m total lahan yang di butuhkan per unit rumah adalah 6mX9,5m=57m (lahan rumah 6mx8m termasuk jalan 1,5mx6m) dikalikan harga lahan 300ribu, maka harga lahan 17.100.000 ditambah biaya pengurukan 1,2x 57m/8m3 X harga tanah uruk 350.000=2.992.500 dan untuk perizinan karena adanya intervensi pemerintah kemungkinan bisa 0 rupiah untuk biaya bangunan dengan ukuran type 24 X biaya borongan pembangunan 2.000.000(untuk kualitas kelas MBR)=48.000.000 dengan rincian biaya diatas bila rumah dibangun total biaya 68.092.000 margin keuntungan pemerintah masih 31.907.500 bila dijual dengan harga 100juta tinggal berapa margin keuntungan yang diinginkan pemerintah,tapi bila pemerintah lebih mengedepankan kepentingan warganya maka margin keuntungan bisa dibuat 0 rupiah dan harga rumah bisa lebih murah lagi , apalagi bila memanfaatkan tanah negara/tanah kas desa/tanah tanah tak bertuan lainnya yang dikonversi menjadi sertifikat lahan Hak guna bangunan .
b.penerima bantuan atau pembeli rumah MBR harus ditentukan dengan aturan yang ketat sebagai berikut
-pembeli/masyarakat penerima harus rumah pertama dan belum pernah mempunyai rumah sendiri
-penghasilan suami + istri maksimal 8juta/bulan
-tidak boleh menjual rumah minimal bila belum lunas
-rumah harus benar-benar ditempati tidak boleh hanya untuk investasi atau spekulasi jadi penghuni harus sesuai dengan data di akad kredit.
-pembelian maximal 1unit per KK jadi bila suami sudah membeli maka istri tidak boleh ikut membeli apalagi anak mereka yang masih dalam satu KK.
-bila memiliki mobil dilarang mengambil unit
-dilarang merubah bentuk bangunan sebelum 5 tahun setelah akad kredit.
2.Rumah MBR ini dapat dibangun didalam satu lingkungan perumahan/diluar lingkungan perumahan dalam satu kabupaten/kota dengan proporsi 1 rumah mewah ;2 rumah sederhana non subsidi ; 3 rumah MBR(harga sesuai ketentuan diatas)
4.diharapkan pemerintah mensurvey lahan lahan yang memang sudah ada infrastruktur jalannya bukan tanah kosong yang ada di tengah-tengah sawah/hutan/kebun tapi lahan yang dekat infrastruktur jalan malah dijadikan lahan spekulasi pengembang dengan harapan bila mereka membangun di wilayah tengah sawah/hutan lahan yang di tengah jadi mahal yang di depan jadi lebih mahal,karena permasalahan lahan di indonesia saat ini banyak jalan infrastruktur terbangun tapi permukiman warga berada jauh dari jalan raya ini juga yang mengakibatkan angkutan massal tidak laku di Jawa timur karena perumahan selalu dibangun jauh dari jalan umum,harusnya jalan lingkungan jalan desa dan jalan kabupaten atau kota yang masih kosong bisa lebih dimanfaatkan lebih dulu, misal bila suatu wilayah sudah ada jalan desa maka bisa didirikan rumah 0meter dari jalan desa hingga menjorok ke dalam bukan malah membangun 2km dari jalan desa atau di tengah tengah sawah/hutan/rawa/kebun yang belum ada infrastruktur jalannya sama sekali contoh-contoh permukiman yang dibangun jauh dari infrastruktur jalan (gambar 03) Sangat disayangkan memang sat ini banyak rumah MBR banyak yang dibangun jauh dari infrastruktur dan fasilitas umum seperti terminal dan Stasiun kereta api harusnya pemerintah lebih mendesain rumah MBR berdekatan dengan fasilitas angkuan massal ini juga uuntuk mengurangi angka kemacetan di jalanan jadi warga MBR lebih memilih memanfaatkan angkutan massal ketimbang harus beli sepeda motor atau mobil, tapi permasalahan di lapangan lahan yang dekat infrastruktur jalan dan fasilitas angkutan massal seperti terminal dan Stasiun lebih banyak di kuasai pengembang besar yang tentunya banyak dimanfaatkan untuk perumahan elite atau kelas atas dan seperti kita ketahui kalangan ini akan sangat alergi memanfaatkan angkutan massal, mereka akan lebih memilih naik mobil untuk aktifitas,akhirnya berbagai fasilitas yang dibangun kurang dimanfaatkan secara optimal. usulan ini dapat diterima bila memang ada kemauan keras dari pemerintah untuk kepentingan warganya, tapi bila pemerintah hanya gembar - gembor tiap tahun masalah backlog rumah tanpa ada solusi dan aksi itu sama saja pemerintah lagi cari muka ke rakyat kecil agar pemerintah dianggap masih mempedulikan kalangan MBR padahal pada kenyataannya tidak ada kepeduliannya.
5.Permasalahan backlog perumahan bukan hanya karena masyarakat yang tidak bisa membeli rumah, ini yang belum dipahami pemerintah sebenarnya banyak masyarakat yang sudah punya landbank atau membeli tanah-tanah kavling dengan cara kredit open house tapi permasalahan datang karena mereka tidak dapat membangun rumah karena masalah, keterbatasan dana, rata-rata bukan bankcable, rata-rata bank tidak mau menyediakan kredit bangun rumah, bila adapun persyaratan kredit bangun rumah hanya menyasar pengusaha besar property bukan ditujukan untuk perorangan, banyaknya persyaratan dokumen yang diminta bank dalam mengajukan kredit bangun rumah biarpun tanah sudah bersertifikat rata-rata bank meminta persyaratan lain seperti aturan tata ruang, IMB-NPWP-dan seabrek dokumen lain yang tentunya akan sangat sulit dipenuhi kalangan menengah ke bawah,rata-rata bank hanya mau menerima tanah yang berada di perumahan elite dan tidak mau menjangkau warga di pinggiran kota atau pelosok desa atau mereka memilih kawasan yang punya prospek tinggi dan berada di perkotaan.
harusnya dengan sertifikat hak milik yang sah dan tidak ada sengketa mereka dapat diberi kemudahan mengagunkan sertifikat untuk kredit bangun rumah ini tentu akan sangat signifikan mengurangi backlog perumahan tinggal bagaimana keseriusan dari pemerintah terhadap solusi yang saya berikan.
gambar 01/
gambar 02/ contoh rumah MBR
gambar 03/
harusnya pemerintah lebih mengedepankan pembangunan permukiman dari titik luar(yang sudah berstruktur jalan) seperti dalam gambar menyebar ke dalam bukan lagi kebijakan dari dalam keluar (dari tengah sawah keluar ke jalan raya).pemerintah harus mencari lahan-lahan nganggur yang sudah terkoneksi dengan jalan untuk lebih dulu di manfaatkan sebagai permukiman, lokasi di wonoayu ini sangat tepat dikembangkan sebagai permukiman terpadu 1;2;3.
